מס רכישה ומע״מ בקפריסין לעומת ישראל

אחד השיקולים החשובים ביותר בעת רכישת נכס הוא המיסוי הנלווה לעסקה. לא מעט ישראלים מתעניינים בנדל״ן בקפריסין מתוך מחשבה שהמסים שם נמוכים יותר מאשר בישראל, ובכך מאפשרים להשקעה להיות משתלמת יותר. כדי להבין לעומק את התמונה, חשוב להכיר את מס הרכישה ואת המע״מ בקפריסין, ולהשוות אותם למס המקביל בישראל.

מס רכישה בישראל

בישראל מס הרכישה נקבע לפי מדרגות שמתעדכנות מדי שנה. לדוגמה, על דירה ראשונה עד לסכום מסוים לא משלמים מס, ואילו על סכומים גבוהים יותר מדרגת המס עולה בהדרגה ויכולה להגיע ל־10%. ברכישת דירה להשקעה (שאינה דירה יחידה) המצב שונה לחלוטין: המס מתחיל כבר מהשקל הראשון, בשיעור של 8%–10%. המשמעות היא שמי שקונה דירה נוספת בישראל נדרש להוסיף מאות אלפי שקלים למס הרכישה בלבד.

מס רכישה בקפריסין

בקפריסין מס הרכישה נקרא Transfer Fees, והוא פשוט בהרבה. המס מחושב כאחוז משווי העסקה ונע בין 3% ל־8% בלבד, בהתאם לשווי הנכס:

• על 85,000 אירו ראשונים – 3%

• על 85,001–170,000 אירו – 5%

• על כל סכום נוסף מעל 170,000 אירו – 8%

כלומר, אם רכשתם נכס בשווי 250,000 אירו, מס הרכישה יהיה כ־12,700 אירו בלבד. חשוב לציין שאם הנכס נרכש מקבלן חדש והעסקה חייבת במע״מ, לעיתים מקבלים פטור מתשלום ה־Transfer Fees.

מע״מ בישראל

בישראל המע״מ עומד על 17% והוא חל כמעט על כל עסקה במשק. בנדל״ן, המע״מ מגולם בדרך כלל במחיר הדירה מקבלן, כך שהרוכש לא תמיד רואה אותו במפורש אך בהחלט משלם אותו כחלק מהעלות. במכירת דירה יד שנייה, העסקה פטורה ממע״מ.

מע״מ בקפריסין

בקפריסין המע״מ (VAT) עומד על 19% והוא חל על רכישת נכסים חדשים מקבלן. עם זאת, ישנה הקלה משמעותית לרוכשים דירה ראשונה למגורים: שיעור המע״מ מופחת ל־5% בלבד על 200 מ״ר ראשונים של הנכס. כלומר, משפחה ישראלית שרוכשת דירה בקפריסין לשימוש עצמי נהנית מהטבה גדולה מאוד. לעומת זאת, מי שרוכש נכס להשקעה ישלם את מלוא שיעור המע״מ.

השוואה ישירה בין שתי המדינות

הבדלים בין ישראל לקפריסין בולטים מאוד:

• דירה ראשונה בישראל – ניתן לקבל פטור חלקי או מלא ממס רכישה עד תקרה מסוימת.

• דירה ראשונה בקפריסין – לא קיים פטור ממס רכישה, אך המע״מ מופחת משמעותית ל־5% בלבד.

• דירה להשקעה בישראל – מס רכישה גבוה במיוחד (8%–10%).

• דירה להשקעה בקפריסין – מס רכישה מתון (3%–8%), אך יש לשלם 19% מע״מ בנכסים חדשים.

מכאן ניתן לראות כי עבור משקיע ישראלי, מס הרכישה בקפריסין הרבה יותר נוח בהשוואה לישראל. עם זאת, המע״מ הגבוה על נכסים חדשים עלול להגדיל את ההוצאה הראשונית.

השפעת המיסוי על ההשקעה

מיסוי נמוך יותר משפיע ישירות על כדאיות העסקה. אם בישראל חלק ניכר מההון העצמי "נבלע" במס רכישה גבוה, הרי שבקפריסין ניתן להיכנס להשקעה בסכום נמוך יותר. בנוסף, בקפריסין קיימות הקלות מס נוספות – למשל, אין מס עיזבון, ושיעורי מס רווחי הון נמוכים יחסית – מה שמחזק עוד יותר את האטרקטיביות למשקיעים ישראלים.

סיכום

בכל הנוגע למיסוי, קפריסין מציעה תנאים ידידותיים בהרבה לישראלים שמעוניינים לרכוש נכס להשקעה או למגורים. מס הרכישה מתון, המע״מ אמנם גבוה אך ניתן להפחתה משמעותית ברכישת דירה ראשונה למגורים, והמערכת הפיסקלית כולה פשוטה ושקופה יותר מהמקובל בישראל. עבור מי שמבקש לבחון השקעה מעבר לים, זהו יתרון משמעותי שהופך את קפריסין לאחת האלטרנטיבות המועדפות.